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巴曙松:房企负债处于历史高位 房地产政策难大时间:2020-04-28 16:45

4月20日晚,复旦金融公开课继续开讲,中国宏观经济学会副会长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松就新冠肺炎疫情对经济及房地产的影响等问题,进行深度解读。同时,巴曙松还与复旦金融评论主编、哥伦比亚大学教授魏尚进就相关议题展开了对话,回答网友关切问题。

研究中国的金融市场,往往不得不关注房地产市场。从居民资产负债表来看,美国居民的资产负债表受资本市场影响较大,因此在应对危机时,对资本市场的走势非常关注,而在中国居民的资产负债表中,房地产则占有重要地位。

疫情冲击给中国房地产市场带来了较大冲击,同时也带来了一些新的变化。自2019年以来,我国新房的交易量在一线、二线以及三四线城市均出现了明显回落,整体呈现出稳中趋降的趋势。“疫情加剧了回落的态势,”巴曙松表示二手房的交易量下滑同样非常明显。数据表明,从2017年到现在,我国二手房交易量同比下降了近45%。

具体来看,一线城市受疫情冲击更大。今年一季度,除深圳外,“北上广”的新房成交量均出现了30%到40%的降幅。相对而言,二线城市受影响较小,但不同的城市分化明显。“部分城市如武汉受影响较大,但也存在厦门等正增长的城市。”

与此同时,巴曙松指出,从3月中下旬开始,市场在疫情冲击之后出现了明显恢复,局部市场的刚需有明显启动。“我们统计了60平方米以下,60到90平方米,90到120平方米等不同面积成交的房源占比,可以看到这些中小户型的占比比重较大。”

从整个大的房地产市场趋势来看,巴曙松分析称,中国的房地产市场正逐步告别高增长时代,进入到总量均衡的时代,其中可能存在着结构性局部失衡。

巴曙松分析指出,自2008年以来,我国一线城市房价高速上涨,但这种趋势可能难以持续。“中国在过去多年推进的快速工业化、城镇化,以及居民收入的提升,确实推动了房价大步上升,但是这个趋势在未来可能很难再全面持续下去。”

库存压力上升是原因之一。“以前地产界时常在争议,房地产市场到底是不是国民经济的支柱产业,那时候大家都担心不是。到了现在,房地产规模已足够庞大,如此庞大的一个关联产业,又使得人们不得不关注其中蕴含的风险。因此最近几年,房地产的库存压力实际是在上升的。”

另一方面,整个行业的集中度也在进一步提升。巴曙松表示,在这么一个库存压力加大、行业集中度上升的大背景下,我们可以看到,房地产开发商们纷纷调低了增长目标,更多地去关注开发品质。

同时,我国房地产企业负债正处于历史的高位。“房地产市场呈现出当下的这种趋势,实际是一个逐步演变的过程,而疫情加剧了调整的频率,加大了房企调整的压力。”

正因如此,当下房企也更加重视“现金为王”。对比各梯队房地产企业的现金变化情况可以发现,房企排名前十强、第11到前30强、前50强、前100强的公司,相比2019年同期持有的现金比例都出现明显回升。但尽管如此,房企现金流仍面临着较大压力。

对于开发商而言,疫情带来的冲击压力巨大:一是库存加大,二是偿债压力加大。在巴曙松看来,其背后的原因来自于房地产商的业务模式。

“这种业务模式基本上就是高杠杆、高增长;高销售、高回款、利润率也非常高。”巴曙松指出,在一个房地产资源短缺的市场环境下,这种业务模式确实能给房地产商带来巨大利润。但是在整个房地产市场逐步分化,追求总量大致平衡的背景下,开发商自身也面临着转型的压力。从功能上看,业务模式也开始尝试向多元化方向发展,例如物业服务等等。

巴曙松指出,我国物业服务的需求不可低估,从这次疫情中可以看到,物业服务管理的好坏,对房地产价值的影响非常明显。

从未来趋势看,房价的上升同时推动居民租赁需求持续上升。“大量流动人口、单身人口的租赁需求,以及老年人的养老需求推动主要城市人口持续流入,这也是我国未来城市化发展的特点之一。”

巴曙松指出,在将来的一段时间里,我国城市化程度的提高可能不会以“遍地开花”方式呈现,而是更多以“城市群”和“中心城市”模式带动。与此同时,从目前的租金收入比来看,居民对租房的承受能力较强。

“未来,我们可能要关注市场的调整,以及可能出现的企业资金与债务的风险。根据时间分布来看,大概四、五、六、七几个月份,房企的偿还压力会逐月上升。”

因城施策,保障交易市场的大致平稳也是重中之重。巴曙松表示,尽管目前房地产企业的商业模式正在转变,杠杆率也在降低,但是实际上房企库存仍处于高位,偿债压力很大。房地产企业的商业模式主要靠新增融资或者交易回款,如果融资渠道收紧,交易回款减少或不能保障,市场或将会出现较剧烈洗牌。

在巴曙松看来,“房住不炒”仍将是未来政策的主基调。“因城施策或许会带来一定的微调,但从大趋势看,房地产政策不会出现大幅度放松。”他同时表示,老旧小区改造,可能会成为短期内新的投资增长点。