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2020年,买房和不买房区别大吗?三位大佬齐发声时间:2020-04-27 07:47

中国炒房现象有多严重?胡润报告给出了明确答案:2019年中国千万资产高净值家庭中炒房者占10%。换算成数字就是,中国有超过15.8万个“炒房客”靠“炒房”,拥有上千万元资产;还有超过1万个“炒房客”拥有上亿元资产!

更让人惊掉下巴的是,媒体已经公然揭露了,中国最大炒房客其实并非那些拥有三五套房产的“散户”投资炒房客,真正的“王者”炒房客其实是一千多家上市公司——wind数据显示,A股3582家上市公司有1656家在“炒房”,占比46.23%,这些公司合计坐拥1.3万亿房地产财富。

也正是在这种“炒作横行”的发展环境下,过去二十多年,中国房价一路节节拔高。炒作楼市虽然不是中国房价上涨的所有原因,但确是主要原因之一。

无怪乎,德媒评价中国是“地产强国”。说实话,这个标签虽然不中听,但不得不说,一语中的,没一点毛病。

两年前西班牙财经记者在了解完中国一二线城市的房价收入比后,更给出了露骨真实的评价:中国的高房价毁灭了年轻人的爱情,也毁灭了年轻人的想象力。很多大学生倏一踏入社会,首先考虑的就是啃老买房、背负巨额贷款买房,而后又不得不为柴米油盐精打细算,他们的生活是物质的、世故的,他们本可以更自由,更洒脱地生活。

房地产的发展史,事实上也是国人投资炒作房地产的进化史——二十年前,靠房子发财的也有,但寥寥无几;即使是十年前,房子也依然是稳定发挥着其居住价值,更多的人买房还是按需行动,有钱有需求才会买房;但是时间拉近到5年前,房地产的定位和性质就完全变味了,国家鼓励购房,叠加货币政策宽松,再加上房子升值快回报高,房地产就完全变成了很多人攫取财富的战场,房子就成了造富的最佳工具,

房地产疯狂“造富”了二十多年,什么时候是个头?说实话,从国际多个发达国家房地产的发展历程来看,我们的地产规模显然也没有到顶,尤其是超级大都市,未来房地产真的很难说会“理性回归”,毕竟全世界的人口、资金和资源都流向这里,高房价有了坚实的屏障。但最新两大信号显示,2020年后,属于中国的“地产强国”时代或真的要迎来落幕了:

网络上来看,当前楼市行情很火,但从统计数据来看,很多新闻报道又都严重“失实”。为什么会出现这种巨大的信息偏差,我觉得还是房地产市场环境没有变好——当前楼市的“假火”其实是开发商、中介、炒房客以及媒体的联合表演。

但值得高兴的是,从这段时间各个层面释放的信号来看,国家在调控楼市方面依然是保持初心的,还是能让刚需看到希望的:一方面,今年一季度情况这么糟糕,直接间接经济损失高达几万亿,但国家依然没有拿起房地产这个“夜壶”,而且驻马店、海宁、青岛等城市对楼市调控有出格动作,后来也均“被约谈”、“被下架”了,从这些既已发生的事实可以看出,国家调控楼市还是坚定初心,保持定力的;

就在今天(4月20日),我们也共同见证了,深圳在一波逆势“火热”之后,终于迎来了“严打骗补炒房”、“彻查楼市之火”,传递的信号也非常清晰:楼市大局稳定胜于一切,房住不炒大环境下,不管任何城市,房地产都要确保平稳健康,尤其是对于遏制投机炒作楼市者,不能掉以轻心,更不能允许有漏洞存在。

另一方面,时隔9个月,国家(政治局会议)再一次强调要“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”,“坚持房住不炒,维护楼市健康平稳”,释放的信号也颇为积极:房地产的历史地位已经发生巨变,过去房地产是经济发展的不可替代动力之一,但未来中国经济要走高质量发展路线,注定了要对房地产等不必要的投资进行削减、压缩。调控楼市更是会只紧不松,在这种背景下,各大城市的房价都很难再复制过去的“疯狂”,这意味着房地产的投资黄金时代彻底宣告终结了。

地产大佬冯仑说,跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。言外之意,2020年后,楼市将告别普涨,过去5年,买房确实闭眼都能躺赚,但是随着调控的不断深入,国家对投机炒作的遏制加重,房地产正在理性回归。虽然很多热点城市房价回归还有很长的路要走,但是不得不说过去那种“房价过快上涨”的情况已经彻底得到遏制了,这意味着,楼市已经“没赚头”了,尤其是有价值的城市多半都“限售”,现在还迷恋炒房发财,无异于作茧自缚。

地产大佬孙宏斌过去两年多次说过,本轮调控不能小觑,短期楼市松绑不可能出现,房地产疯狂“造富”的时代已经终结了。他不仅在管理自己的公司时,早早做好了“降负债”、“卖劣质资产”、“调整拿地节奏”等做法,还好言相劝同行,“一定要审时度势,认清现实”,2020年之后要做好企业现金流的控制,还要积极调整拿地策略,一二线核心板块的土地可以拿,但是广大三四线城市的土地是不能轻易拿的,因为这些土地相当于是“烫手山芋”,未来随着三四线人口的外流,购房需求的兑现完毕,拿地容易卖房难。不仅如此,孙宏斌更提醒同行,要做好未来销售下滑的心理准备。

逐渐淡出公众视野的王健林其实对今年的楼市行情也早有言在先,去年底时他就直言不讳说过,调控短期很难退出,未来“限”字类调控或成为楼市调控的标配。虽然眼下少数城市房价还有支撑,但中国楼市“供大于求”已经是事实,这意味着房价很难再“暴涨”了。他那句“房地产未来就一句话,你看万达去地产化就知道了”,更是彻底表明了对房地产的“不看好”。

三位地产大佬齐发声,对楼市表达“悲观”看法,在我看来,仍然豪赌2020年的房地产市场会迎来绝地反击,房价会“死灰复燃”的可以彻底歇歇了。换言之,“地产强国”时代或落幕,我们即将进入属于亿万刚需的新时代。

尤其是高杠杆投资客和三四线跟风炒房客这两类人更应该醒醒了:第一,房住不炒大环境下,高杠杆投资客注定是政策围追截堵打击的首要对象,尤其是“限”字类政策,基本都是对高杠杆投资炒房客的“私人订制”,没赚头+被重点打击,与其死撑不如早点套现解脱吧;第二,三四线不能投资,这话我重复了无数次了。2020年后,这个结论更夯实了,一方面棚改今年是尾声,另一方面此次风波把三四线砸出了“巨坑”,这使得本来就库存积压的三四线,新房更加过剩了。据很多本地刚需反映,3月以来,诸多三四线城市开发商在打折降价卖房,投资客也在割肉套现,房价已呈下跌之势了。在这种背景下,别说继续买入,就是单纯的持有这里的房产,都是不明智的表现。

过去十年,中国房价总体而言翻了一番还多,一二线城市核心区域甚至翻了好几番,因此“买房”和“不买房”的差别,简直是天上地下:买过房的人,有了栖身之所的同时,身价也跟着涨了好几倍,资产起码是百万、千万级别的。更有了追求更好居住环境的筹码;而那些十年前没买房的人,现在则不得不花费比十年前高出数倍的价格来买房。家庭底子厚的或可承担,但那些从农村出来的年轻人,可能永远都实现不了,在大城市买房安居的梦想了。这个结局虽然很辛酸,但也是无数人无法轻易改变的事实。

透过上述三位地产大佬的发声,以及国家的“最强音”发声,我们基本可以判断两点:1、短期内楼市调控是很难退出的,虽然各地会因城施策,但是稳房价,遏制投机炒作的主旋律还是在的;2、2-3年内房价很难出现巨大波动,调控不松,又不允许资金大规模流入楼市,又有各种限制政策约束交易,楼市会长期横盘震荡。因此,刚需完全不用担心今年不买房,明年就彻底买不起了,可以踏踏实实工作挣钱攒首付了,退一万步讲,即使攒不够首付,也有各种保障房、共有产权房可以解决居住问题。

至于2020年,买房与不买房的区别大不大,我想这个问题还是要因人而异,对于三四线及更低级别城市的刚需来说,不止2020年,哪怕是 2、3年内买房不买房区别都不会太大,因为通过一轮的“补涨”之后,房价已经是绝对高位,未来很难再继续上涨,2、3年买不买房,总体资金成本不会差距太大,而且有些人口流出严重的城市,房价回调的幅度较大,不买房可能还占优势,所以从这个层面来看,刚需是完全不用担心的;

对于一二线城市的刚需来说,2020年买不买房的差别可能会比较明显一点:一则,这些城市汇聚了大量购房需求,房价仍然有上涨压力;二则,这些城市调控虽然不可能退出,但是我们也看到越来越多的城市在通过“人才新政”来吸纳购房需求,总而言之就是,这些城市未来有上涨空间。刚需今年不买房,随着时间的推移可以肯定的是,支出的成本会越来越高,而且因为有庞大的需求存在,买房的难度会越来越大。

但这只限于核心区域,对于更多的非核心区域,其实房价是没有多少上涨空间的,因此今年即便买不了房,也没有必要过度担忧,退而求其次便可,能力不够非要居高处,当然会力不从心。

还有更值得高兴的地方,那就是租赁市场和共有产权市场的发展在不断健全完善,未来对于无房族来说,居住环境和租赁体验也会大大改善。