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房产绑架财富!但房价就该降吗?时间:2020-05-04 08:53

房子是街头巷尾的“国民级”话题,职场新人聊租房和买房,中年人聊改善和投资,即便很多意见相左,却抵挡不住国人对房事的讨论热情。

近日,央行课题组在某杂志中发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,颇具争议和代表性数据公示后,短时间内便冲上了热搜榜。

调查显示,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元。“我什么时候变得这么有钱了?”想必这是不少人初读这组数据的疑惑,网友的最大槽点也来源于此。

其实是“我又被平均了”。举个例子,姚明和潘长江平均身高一米九,可中国男性身高也就一米七出头,你能说潘长江高吗?“被平均”的案例不要太多,这次公示的家庭资产也是如此。

平均数高企的背后,是资产分布的严重分化,贫富差距被持续拉大,财富掌握在少数家庭中。20%的家庭掌握了63%的资产,10%的家庭掌握了47.5%的资产,占比近半,越是塔尖的家庭,占据着更多的财富。而末尾20%的家庭资产占比仅为总资产的2.6%,分化甚是明显。

这就是为何平均数很高,但很多人还是觉得手头吃紧,尤其是遭遇了疫情,无论是中小老板还是职员个人,都明显觉得要省点花钱了。

钱觉得不够花还有个原因是资产≠现金、存款,还包括理财、定投、股票、房产、汽车等...

调查显示,我国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产,户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看,住房+商铺等房产合计占比接近7成。

这组数据再次强调了,房产是中国绝大多数家庭财富的核心资产。也直接带来两种结果:房价上涨,居民财富升值,房价下跌,资产缩水,“看空派”与“看涨派”的分歧点就在于是否有房及数量多寡之上。

多少人有房呢?调查中也有数据:我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

住房拥有率其实是个范围很广的统计概念,只要户口本上的任何一人有房,其他成员都算“拥有住房”,所以才会有96%和户均1.5套这组数据,也就是“你又被有房了”,实际上个人/新家庭没房的人大把大把。

按这个理论,40%以上家庭已经不是刚需了,10%以上的家庭已经在炒房了。这也是资产分化的一种体现,有人住房+商铺十余套、甚至更多;有人还在为了第一套房打拼工作。

调查显示,城镇居民家庭负债参与率高,为56.5%;家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

近六成家庭有负债,房贷占总负债的75成。这组数据不足为奇,房产是资产的大头,房贷是负债的大头,很和谐。买房首付3/4成,贷款6/7成,能够办下房贷的,基本上都是有偿还债务能力的。

第一组数据:在家庭负债的明细中,10万资产以下的家庭负债率超过了100%,而随着资产规模的上升,负债率却在降低。实际上,我们接触的大多购房者也是资产越少的人越怕背负负债。

第二组数据:户主年龄在26~35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。

第三组数据:刚需型房贷家庭与有房贷家庭的债务风险更高,其资产负债率、金融资产负债率、月偿债收入远远高于平均水平;投资型房贷家庭的风险反而更低,无房贷家庭基本上没啥债务风险。

以上数据说明:缺乏稳定收入、月供占收入较高的中青年刚需客群的债务风险较大;而多套房产投资的家庭,债务风险反而较低。

投资家庭说白了等同于高收入家庭,房价上涨,带动其资产上涨,套现后进行再次投资,继续扩大家庭资产,循环往复,手里有钱,抗风险能力更强,即便楼市下行或横盘,资金也足以应对下行的周期;正儿八经的中青年刚需客群苦房价久矣,房价上涨,首付抬升,月供提高,债务风险骤升,生活经不起周期的动荡。

高层会议曾多次提出“防范金融风险”,就房地产金融领域而言,风险就是购房人能否如约还款,数据来看刚需客群的债务风险是较大的。

楼市再大幅上涨或经济推迟复苏,最受影响的便是刚需客群,前者继续加重购房成本,后者造成潜在的债务风险。所以,在楼市调控方面,一直提出的“稳楼市”就是化解金融风险的最优办法。

大涨或大跌,都不是各界想要的结果。土地财政依赖楼市,现在居民财富也在依赖楼市,若楼市波动引起价格下行,谁愿意看到自己的家庭资产贬值呢?

最好的出路就是通过稳住楼市,房价的横盘,快速恢复经济,增加居民收入的上涨,平缓前期由于房价快速上涨带来的各类矛盾,降低房产在家庭总资产中的占比,房子价格与价值的差距,通过时间来弥补、平衡。