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上海房产分割律师时间:2020-05-05 09:16

根据《zui高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》,法院在调整过高违约金时,应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法,防止机械司法而可能造成的实质不公平。上海房产分割律师。关于迟延付款或交房的违约金,我国现行法律规定并没有明确规定一个比例或者标准。通常法官会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况,决定是否对已经约定的违约金进行调整。

如定金合同所涉及到的争议标的金额巨大,那么笔者认为分析各方之间的书面交流材料对于确定违约责任的归属非常之有必要。在案件经办过程中,笔者认为,可能也会存在支付定金的一方利用定金罚则而恶意或者故意造成对方违约,从而拿到双倍定金赔偿的目的。上海房产分割律师,对此,笔者认为,在定金合同谈判的时候,保留各方的会议记要,以及往来书面沟通素材,对于将来应对定金合同纠纷诉讼非常重要。

双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果,应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。上海房产分割律师,法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是,如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候,法律就要进行干预。恶意串通所订立的合同,是无效的合同,不能按照《合同法》第58条规定的一般无效合同的原则处理,而是按照《合同法》第59条的规定,将双方当事人因该合同所取得的财产,收归国有或者返还集体或者个人。

同时主张逾期交房、办正违约金的处理,出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办正的违约行为,买受人同时主张上述两项违约金的,可予以支持。上海房产分割律师。出卖人主张两项违约金相加数额过高的,法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素,对于违约行为重复期间的违约金,择一高标准予以支持。商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金,买受人同时主张两项违约金的,依前款原则处理。

买卖合同未能达成一致协议,定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见,而未能签订买卖合同,即使交付了定金,“定金罚则”也得不到适用。上海房产分割律师。因此,不一定交付了定金,就一定能够保证合同的顺利签约,或适用定金罚则。在此,笔者建议:双方在签订定金合同或交付定金时,应先就买卖合同条款达成一致意见,并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由,不签订买卖合同,发生定金罚则条款不能适用的情形。