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被限购之后,40年产权公寓还值得买吗?时间:2020-01-03 19:31

小张毕业3年了,手里也有了一些积蓄,不过要购买一套住宅还是有点吃力,他打算买一套公寓,自己先住,以后也可以出租。不过上周看新闻说西安40年商住公寓也是限购的,这让他有些吃不准,尽管自己有购买资格,但是也担心政策对公寓市场的影响。

其实相比住宅,公寓存在一定的优势:低总价、低首付、低月供、交通便利,周边大多为繁华的商务区,一些地方在政策方面也会给与一定的支持……很多购房者在被限购之后,动起了购买公寓的念头。居住用途的公寓还贷压力小,也容易出租,而商办用途的公寓则对于商业投资来讲很有吸引力。那西安目前的公寓市场如何呢?

据安居客不完全统计,目前西安房产市场上约有44个在售和待售项目。其实,国内一些知名房企如龙湖、万科等大型房企在2017年西安楼市新政之前就已经开始布局西安的公寓市场,大力推出多个项目。

项目主要分布在长安南路地铁2号线沿线。该区域内的商住公寓主要以办公、商业和文教为主,作为传统商业聚居区,区域内高校众多,因此客户主要为刚毕业的大学生、教师、工薪阶层的白领等刚需。还有部分投资客户。

项目分布在未央路、地铁2号线沿线。受市政府北迁政策支持,近几年城北区域开发速度较快,经济技术开发区、以及工业发展,整个区域内的公寓购买客户以本区域内上班的白领和投资客为主。

唐延路、高新路、科技路,地铁3号线沿线。作为西安的高新技术产业区,区域内高新技术产业林立,上班族众多,因此该区装饰设计域内的公寓客户有刚毕业参加工作的大学生、白领、投资客。

城墙以内,分布分散、广泛。目前,根据安居客的数据监控,随着城内土地市场的供应量减少,商住项目基本停止开发,主要以而二手房为主。多为投资客。

地铁1号线沿线,三桥等板块均有分布。作为西安的传统工业区,主要为高新区上班的人群提供选择。不过随着近一年来西咸新区的快速发展,该区域内的商住项目前景被看好。房价也有所上涨,客户主要为高新上班的白领以及投资客。

分布分散,主要在区域内各个热点路段,以及地铁3号线沿线。作为传统居住区。该区域内的商住项目主要分布在二环地铁3号线沿线,客户主要为区域内上班族和投资客。

曲江一期项目分布较少,目前基本已无地可供,项目主要分布在曲江二期区域,以白领和投资客为主要客户群体。

受今年西安楼市热度的影响,公寓的价格也有了涨幅,与近两年同期相比,价格涨幅较大。据统计,今年4月份,公寓产品均价10000元/㎡。而2016年同期公寓的均价基本是在6000元/㎡左右,涨幅大约4000元/㎡。

5月16日,国家统计局发布数据,西安新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.6%,同比上11.2%。已经连续26个月上涨,而从近期中小户型(小两房)及公寓产品供应增多的趋势看,说明在更早时候,开发商已经看到该类产品在西安发展趋势。

目前西安的公寓基本有两类:一是住宅区配置公寓,土地产权年限是70年;二是商业体上盖公寓,土地产权年限是40年。后者就用途而言可分为居住类和商业办公类,而居住类公寓则在限购范围内。

从上面西安公寓的分布图来看,西安的小户型公寓主要分布与商业、高新技术产业、交通便利的区域,尤其是地铁沿线。当然,具体来看,西安的公寓呈现一下特征:

1、建筑面积小,一般为30-70多㎡,大多项目为1-3栋高层,梯户比较高,有一梯十几户,甚至更高。

4、不过一些公寓项目主要考虑地段因素,因此项目在社区建设以及居住舒适度方面可能有所欠缺。

根据统计,小户型商住公寓房源的客户群体主要为年轻群体,年龄阶段为24-30岁范围内,文化水平较高,基本为本科以上学历。根据安居客数据统计,关注这部分房源的客户置业当中计算机IT从业人员占比较高,为22.59%。其次为建筑行业的9.23%。

其次,这部分购房意向人群目前关注的区域主要有西咸新区、长安、城北、浐灞、曲江、高新、城东和城西。这也与目前西安城市规划发展方向比较一致。

根据统计,目前西安在售公寓项目当中,有50%以上为带装修交房,不过,对于装修标准,由于目前没有统一要求,因此各个项目在宣传的时候均有所不同,总得来看,带装修公寓有以下特点:

3、装修标准和质量须注意,一些项目会虚报装修标准,甚至实际装修和合同约定的装修标准不一,购房者需要注意。

安居客房产分析师认为,对于公寓的价值,西安购房者早已不陌生,公寓根据用地性质和用途差异,可分为商住、商业、办公等;根据产品形态,目前有平层和LOFT两种,有装修房,也有毛坯房。以价格为引导,购房者自住和投资为购买目的均有。但根据安居客房产分析师的调查,目前西安公寓市场还面临以下几个方面的问题。

首先就是限购,根据西安市现行政策,住宅用途的公寓项目也属于限购范围,购房者需要资格审查。

其次是价格上涨,随着2017年以来的西安楼市的火热,公寓的价格也出现了上涨,由于商住公寓一般为5成首付。因此购买的压力也越来越大。

最后,物业管理服务不到位,与北上广等一线城市成熟的公寓运营管理相比,西安还处于初级阶段。后期运营服务不广州装饰公司到位,这也成为很多人选择购买公寓时最顾虑的地方。

尽管西安市公寓市场面临诸多问题。但随着西安不断推进建设国家级中心城市,未来市场上的公寓项目将越来越多。未来将呈现以下几个特点:

1、分布泛中心化,随个城市各个重点区域的开发,公寓项目将不再局限于目前的高新、城南、曲江等热门区域,也将朝城东、浐灞、西咸和周边等区域扩散。