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杭州楼市拐点来了?6月楼盘流摇率达43.9% 高价地时间:2020-03-26 14:42

上周,上河宸章刚结束了“万人摇”的选房,中签率仅3.83%,但另一边旭辉中梁·朗香郡、大名城·华府等改善房源却频频遭遇流摇。

今年以来,杭州市场新房呈现两极分化的状态,一极是有万人摇的呐喊,另一极是流摇的冷清。

有业内人士分析,下半年杭州楼市或将继续延续“分化”这一关键词,楼市冷热不均或将加剧。

据凤凰网房产杭州站统计,2019上半年,杭州楼市共有383盘推新,整个6月份共迎来98盘推新,新增供应13955套房源,摇号登记人数69326人次,供应量和摇号人数创2019年上半年之最。

在摇号人数创新高的同时,整个上半年共有200盘流摇。6月份推新的98盘中,共有43盘流摇,流摇率达43.9%。

上半年出现了4次万人摇,分别是西湖国际城、华夏四季、龙湖江与城、绿城梧桐郡。梧桐郡共1.8万人摇号,中签率仅1.5%;也诞生了7344组家庭登记上实海上海296套房源,中签率4.1%。

随着农历春节后市场小幅回暖,加上杭州市区总价200w级项目的缺乏,富阳、临安的项目热度开始上升。

临安市场也在3月开始转暖,但由于在售楼盘众多,销售情况分化明显。临安青山湖科技城、滨湖新城回暖程度较明显。

富阳的泰禾野风大城小院、融创·微风之城、宋都·如意春江中签率都在不断走低。富阳东洲的融创微风之城最后一次加推147套高层,共5099组家庭登记,中签率仅2.8%。

但随着性价比红盘的清盘,跟此前1.5万元/㎡的均价相比,富阳新增供应入市均价在2.1万元/㎡上下,项目多集中在银湖高桥,距离杭州市稍远,除了首开需要摇号,高桥项目的加推均遭遇流摇。甚至有楼盘首开会有返点等优惠,实际买入价会低于一房一价。

改善板块城东新城,上半年呈现持续供应状态。三湘印象森林海尚凭借板块内唯一89㎡小户型吸引了一批购房者参与摇号,而其余项目均无需摇号。

此前小凤凰跑过的翁梅板块,板块内在售的两个新盘,随着市场回暖,一盘中签率从去年底的30%,降低至仅10%。而另外一个楼盘,依旧是无需摇号状态,场外带客小哥依旧混迹各人群聚集地。

上半年“大热”的楼盘,多为总价低,与周边二手房市场倒挂明显,地铁边等限价楼盘;而流摇楼盘,则是因为项目均价在板块内不再有红利可图,或是同质化严重,高总价等,多为改善房源。

2018年下半年起,城东新城带头,高价地开启入市潮,2019年,可以说是杭州的“改善年”,上半年,有近20个地价3万以上的项目首开、加推,各板块价格基准线也不断被刷新。

市中心豪宅盘以及被给予厚望的钱江世纪城板块,中签率均不高,保持在20-40%。值得一提的是,钱江世纪城某新盘的首开,中签率仅有6.97%。

但从选房现场来看,古翠隐秀的选房现场,前10号就有4、5和8号客户未到现场,直接弃选;12、13、17等号也选择放弃。自住需求的改善性客户在房源选择时,心态变得更为谨慎。

萧山某豪宅盘的选房现场有超半数买房人弃号。147套房源,最终叫到2000多号才实现最终去化。

整个选房过程持续了3个多小时,号子靠前的买房人都选择了顶底楼,200号基本选完了800万以下的房源。叫到270号买房人时,现场剩下8套169㎡大面积房源,而这8套房源,最终叫到2000多号才卖完。

实际情况是,该楼盘房源间价差较大,最低单价仅3.69万元/㎡,总价不到500万元,而最高单价达到5.27万元/㎡,最大房源面积为169方。

另外,该楼盘在验资阶段,并未设置冻结资金门槛,只需要提供存款证明,这也让报名人数存在一定的水分。据了解,现场有不少买房人一个家庭同时分几个号报名。

相比自住需求更大的申花,该楼盘所属板块依然汇聚了不少投资客。总体来说该盘是幸运的,板块利好加上板块内断供,让该盘当天实现最终去化。

而城东新城的项目们,纵然占有板块的优势,但板块内库存充沛,同质化竞争激烈,加之大户型、高总价,也造成了个别楼盘门前冷清的情况。

相比“买到就是赚到”,如今的改善型购房者更加理性。买房人不再闭着眼睛抢房,因此大量的人因为选不到好房源就会果断放弃。

接下来,杭州还有很多高价地项目入市。滨江区时代滨江悦已经首开,杭州壹号院、晓风印月等项目也会陆续开盘;传统豪宅区南星的仁恒滨江园、三堡的凤起钱潮、三塘的九龙仓地王、西湖文教中冶等项目,蒋村的葛洲坝中国府等等,都将在下半年入市。

与之前那些低价盘相比,现在的红盘更多是为杭州的改善型购房者准备的。总价200w级刚需圈或许已经退守到富阳、临安。

下半年,杭州市面上低总价、一二手房价价差巨大的摇号红盘已经越来越少。从近期面市的新盘价格来看,杭州的新房价格开始有了一定的拉升。留给刚需们的机会并不多了。

不少亟需改善的客户,都需要先卖掉手里的房源,才能重新置业。在二手房市场并不乐观的情况下,这一部分改善客群有更多的不确定性。

另一边,可以想象,偌大的刚需群体和投资客,一定会瞄准那些仅剩的红利盘。红盘只会更难买。